09 Apr CORONAVIRUS E AFFITTO: COSA FARE PER OTTENERE LA RIDUZIONE DEL CANONE
EMERGENZA CORONAVIRUS E AFFITTO: IL CONDUTTORE HA DIRITTO ALLA RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE?
Conduttori e proprietari di immobili possono accordarsi per una congrua riduzione del canone di locazione per il periodo di emergenza sanitaria dovuta al Coronavirus.
Ma cosa accade se non viene raggiunto l’accordo sulla riduzione dell’affitto?
L’affittuario ha diritto ad uno sconto sull’affitto o può semplicemente appellarsi al “buon cuore” del proprietario dell’immobile?
Come noto, allo scopo di contrastare il diffondersi del coronavirus o COVID-19, il Governo Italiano ha adottato, a decorrere dal 8 marzo 2020, con decreti del Presidente del Consiglio dei Ministri validi sull’intero territorio nazionale, una serie di misure restrittive che sospendono o limitano il regolare svolgimento di attività produttive, commerciali e professionali.
Siamo chiaramente di fronte ad un problema planetario che non ha precedenti nella storia della Repubblica Italiana e che provocherà notevoli conseguenze sia sul piano economico che giuridico.
Da un punto di vista pratico, è interessante comprendere quali istituti giuridici possano essere invocati a tutela di tutti gli operatori economici danneggiati da questa crisi sanitaria, in primis, imprenditori, commercianti, artigiani.
Affitto Coronavirus e riduzione del canone: diritto dell’inquilino o concessione del proprietario?
Il canone di locazione o affitto è probabilmente la spesa che maggiormente grava sul bilancio di una partita iva e/o impresa nel breve periodo così come sulle finanze di uno studente universitario fuori sede che paga un canone di locazione al fine di poter frequentare corsi universitari attualmente sospesi.
Ebbene, in questa ipotesi, trattandosi di una pandemia, dichiarata ufficialmente anche dalla organizzazione mondiale della sanità, volendo considerare le forti misure restrittive della libertà economica e personale a salvezza della sicurezza nazionale, adoperate dallo Stato, si potrebbe in primo luogo invocare la sospensione o differimento del pagamento del canone di locazione per causa di forza maggiore, ai sensi e per gli effetti dell’art.1256 cod. civ.
Sotto altro aspetto, si potrebbe richiamare l’art. 1464 c.c. in tema di impossibilità parziale della prestazione con conseguente diritto al recesso dal contratto in favore della parte che non abbia interesse all’adempimento parziale.
Certo è che, in ogni caso, una lettura costituzionalmente orientata della normativa vigente spinge per il ripristino del corretto equilibrio contrattuale, rimettendo alla libera valutazione delle parti contraenti la ridefinizione delle clausole contrattuali.
In caso di mancato accordo, la parte danneggiata dall’impossibilità totale o parziale di fruire del bene locato, ovvero il conduttore, può invocare il recesso immediato dal contratto ex art. 1464 c.c.
Sul punto, lo scrivente ritiene di aderire alla tesi proposta dal Presidente di sezione della Corte di Appello di Ancona – Dr. Guido Federico – nell’articolo pubblicato sulla rivista online “Questione e Giustizia” secondo cui
“Con riferimento all’attuale situazione, particolare rilievo assumono i limiti al godimento di beni e servizi introdotti dalla legislazione emergenziale o l’impossibilità per i conduttori di poter godere del bene oggetto del contratto, sia nelle locazioni abitative (a causa del divieto di spostamento ed alla sospensione dei corsi universitari) che in quelle commerciali, a causa dei divieti di spostamento, di circolazione o di chiusura delle attività economiche non essenziali.
In tal caso, l’obbligo di rinegoziare le condizioni del contratto di locazione e di trovare un nuovo assetto che non sacrifichi unilateralmente le ragioni di una sola parte, privilegiando le ragioni della rendita rispetto alla tutela dell’abitazione o dell’utilizzo produttivo del bene, non costituisce una concessione, ma appunto un obbligo di contrarre, alle condizioni che risultano eque (ex art. 1374 cc) in relazione alla mutata situzione di fatto, in conformità al dovere di solidarietà nei rapporti intersoggettivi (art. 2 Cost.) alla funzione sociale della proprietà (art 42 Cost.) ed alla tutela dell’iniziativa economica privata (art. 41).
E ciò, al fine di dare attuazione ad un diritto negoziale caratterizzato da un’equa ripartizione del rischio ed un oggettivo equilibrio tra le prestazioni e soprattutto improntato ai doveri di solidarietà, di assoluto rilievo, in un periodo in cui, com’è evidente, la situazione di emergenza sanitaria, ma anche sociale ed economica, non colpisce tutti allo stesso modo.”
Possiamo, dunque, parlare di un vero e proprio “obbligo a contrarre” più che di una “concessione” da parte del proprietario dell’immobile locato.
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