03 Mag Il Vademecum del Condominio: le Novità

È ragionevole considerare che circa la metà della popolazione italiana vive all’interno di edifici e/o strutture condominiali, per cui col passare degli anni è diventata sempre piu necessaria una riforma organica della materia, che soprattutto toccasse alcuni articoli del codice civile, riuscendo cosi a disciplinare in maniera chiara ed univoca le diverse fattispecie.

Detto questo, verranno fatti brevi cenni ad una serie di modifiche introdotte con la legge di cui sopra, che hanno parzialmente modificato il diritto condominiale, relativamente ai seguenti aspetti:

• L’accesso agli atti dell’amministrazione condominiale. Difatti, viene sancito il diritto dei singoli condomini di accedere ai documenti del condominio e ottenerne copia, previa richiesta all’amministratore.
• L’amministratore di condominio. Viene nominato obbligatoriamente allorquando i condomini sono più di otto, nel contempo deve dotarsi di polizza di R.C. professionale su richiesta dell’assemblea.

Resta il rinnovo tacito dell’incarico annuale, salvo delibera di revoca, diventa obbligatoria la nomina di un amministratore anche per i casi di edilizia popolare ed economica e/o residenziale pubblica.  Permane l’obbligo per l’amministratore di adempiere agli obblighi fiscali del condominio e deve redigere il rendiconto entro 180 giorni.
L’amministratore di condominio deve possedere dei requisiti morali pena la sua decadenza, ossia; assenza di precedenti reati contro il patrimonio, non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione e non deve risultare protestato, nonchè possedere dei requisiti professionali: diploma di scuola media di secondo grado e contestuale aggiornamento professionale.

• Gli animali all’interno del condominio. Un principio generale, ribadito anche in tale riforma, vuole che i regolamenti di condominio non possono vietare la detenzione degli animali domestici.
• Le antenne nel condominio. Viene riconosciuto il diritto del condomino alla ricezione radiotelevisiva con impianti individuali.
• L’avviso di convocazione assembleare. Come in passato anche in tal caso, l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale può avvenire tramite raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. L’annullabilità delle delibere può essere richiesta entro 30 gg. per omessa, tardiva o incompleta convocazione.
• La contabilità del condominio. resta l’obbligo a carico dell’amministratore, di rendiconto di bilancio con redazione dello stato patrimoniale del condominio e relazione accompagnatoria, nonche l’obbligo di conservazione decennale della documentazione e la possibilità di nominare un revisore dei conti.
• Il conto corrente condominiale. Rappresenta la novità piu importante della predetta riforma, ragion per cui, tutti i flussi finanziari del condominio (sia entrate che uscite) devono obbligatoriamente transitare attraverso un apposito c/c intestato al condominio, al quale possono accedere liberamente tutti i condomini.
• La Delega per i condomini in assemblea condominiale. Anche in questo caso è necessaria per la delega la forma scritta, in caso di più di 20 condomini il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e 1/5 del valore, ne tanto meno può esservi una delega all’amministratore.
• La destinazione d’uso delle parti comuni della struttura condominiale. Il nuovo art. 1117-ter prevede il cambio della destinazione d’uso delle parti comuni del condominio con il voto dei 4/5 dei partecipanti e 4/5 del valore.
• Per gli impianti di energia derivanti da fonti rinnovabili esclusivi. È stata introdotta la possibilità di installare impianti di energia da fonti rinnovabili ad uso esclusivo su lastrici e tetti comuni.
• Per le innovazioni apportate al condominio. A tal proposito, il quorum deliberativo è ridotto alla maggioranza degli intervenuti + ½ del valore per innovazioni di particolare interesse sociale che riguardino: la sicurezza, salubrità, barriere architettoniche, impianti di energie rinnovabili, parcheggi, impianti di ricezione radiotelevisivi e telematici centralizzati.
• Per la morosità dei condomini e decreto ingiuntivo. l’amministratore deve attivarsi per la richiesta di un decreto ingiuntivo concesso dal giudice, entro sei mesi dal rendiconto da cui risulta la morosità, salvo dispensa assembleare del condominio.
• Parti comuni o condominiali. Viene introdotto il concetto di multiproprietà con godimento periodico, per cui la divisione delle parti comuni ai sensi dell’art. 1119 cc (es. scale, androne del palazzo,ecc.), può avvenire solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.
• Per le procedure concorsuali. Novità, questa, tra le più interessanti, infatti i crediti del condominio, sono ritenuti prededucibili e preferiti ai crediti privilegiati e chirografari durante le procedure concorsuali aperte a carico dei debitori.
• Solidarietà dei condomini nelle spese. Nonostante le continue e recenti oscillazioni della giurisprudenza di merito e legittimità, permane il vincolo di solidarietà dei condomini verso i terzi, sussidiario rispetto alla preventiva escussione dei morosi.
• Le tabelle millesimali del condominio. È proponibile in qualsiasi momento la rettifica o modifica delle tabelle all’unanimità.

Per concludere, altre interessanti novità, sono rappresentate, dall’abbassamento del quorum costitutivo di prima convocazione alla maggioranza dei partecipanti per 2/3 del valore,ancora dalla possibilità di aumentare le sanzioni previste dal regolamento condominiale nei confronti dei condomini autori di diverse trasgressioni per importi fino ad € 200,00 ed € 800,00 per i recidivi, fino alla possibilità per l’amministrazione condominiale di attivare un sito web condominiale.

Avv. Fedele Ercolano